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瑞威资本:湾区土地金融之广州城市更新政策解读

2019-09-16文章来源: 未知浏览:  [ ]

2009年,广东省拉开了“三旧改造”的大幕。在大湾区蓬勃发展的趋势下,围绕“三旧改造”中的动迁僵局破解、现行政策研究与制度创新、资本参与“三旧改造”注意事项等众多话题的讨论也成为当前土地金融领域的焦点。为此,“高金-瑞威大讲堂”与多位广州市相关主管单位领导、专家学者进行深入访谈,推出大湾区土地金融专题的上、中、下篇,希望为土地金融与城市的融合发展中关于“三旧改造”的相关问题提供权威解读。

“三旧改造”与城市更新是否同义

“三旧改造”,是广东省先行先试的一套模式,包括对“旧城镇”、“旧厂房”、“旧村庄”的改造,也就是旧城改造、旧村改造和城市工矿棚户区的改造。2015年2月,广州市率先设立了名为“城市更新局”的政府部门,以接替以前的“三旧改造”工作办公室。因此,从职能设置上来说,我国现阶段的城市更新与“三旧改造”基本同义。

“城市更新”并非一个新提出的概念,在西方已经有了上百年的历史。以美国为例,美国的城市更新综合了改善居住条件、整治区片环境、振兴城市经济等多个目标,较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”涵盖了更多更广的内容。

目前,广州市城市更新相关政策中对于城市更新的定义为:由政府部门、土地权属人或其他符合规定的主体,按照“三旧改造”政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等,在城市更新规划范围内,对低效存量建设用地进行盘活利用及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

综上,尽管两个名词的区别不大,但名词的变化也意味着其中可能包括更多的规划因素。在运作城市更新或旧改项目时,从实操的角度来看,大前提是要吃透政策。

广州市目前主要使用的城市更新政策

目前,广东省城市更新的政策日趋成熟。以广州市为例,目前主要使用的城市更新文件有四套:

《广州市城市更新办法》

《广州市旧村庄更新实施办法》

《广州市旧厂房更新实施办法》

《广州市旧城镇更新实施办法》

政策中对于城市更新主体的描述:

包括城市市区“退二进三”产业用地,城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地,国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业及产业低端、使用效率低下的原厂房用地,不符合安全生产和环境要求的厂房用地,布局散乱、条件落后、规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄,由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。

城市更新的原则:

政府主导、市场运作、统筹规划、节约集约、利益共享、公平公开。

城市更新中的几个坚持:

1、 一是尊重民意,建立健全土地增值收益共享机制,合理调节村集体、村民、原权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益,实现利益共享共赢;

2、 二是推进产业项目集聚,促进产业结构调整和转型升级;

3、 三是坚持历史文化保护,传承城市历史,实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展;

4、 四是推动成片连片更新,注重土地收储和整备,确保公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用,提升城市机能。

城市更新的方式与改造模式

城市更新的方式:包括全面改造和微改造。

城市更新的改造模式:

1、旧村改造包括征收储备、自主改造和合作改造三种模式。后两种模式村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地;复建安置地块只确权给集体经济组织,转为国有土地的可采用划拨方式供地;融资地块转为国有土地,可采取公开出让或协议出让方式给村集体经济组织、村全资子公司或村与公开选择的市场主体成立的合作公司、公开引进的市场主体;

2、 旧厂改造包括政府收储、自行改造及政府收储和自行改造结合三种模式。自行改造的主要是工改商、工改工;对于工改住的,须由政府征收储备,再行组织公开出让;

3、旧城改造均由政府主导,对于全面改造项目,在两轮征询区域居民意愿的基础上,可由政府先建设安置房后启动改造拆迁,探索零星自愿申请改造、成片协商收储改造和国有土地上房屋征收相结合的更新方式。对于历史文化街区和历史文化建筑,按照“修旧如旧”的原则进行保护性整治,探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法,引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。

政策中的几项基本制度与做法

1、政府建立常态的基础数据调查制度、城市更新数据库和动态监控系统,做好更新改造审核、项目实施、竣工验收等情况的标图入库,实行更新全过程动态监管;

2、 涉及房屋拆迁安置的,坚持先安置、后拆迁的原则;

3、 城市更新重大项目实行专家论证制度,涉及重大民生事项的,可设立公众咨询委员会,旧村改造可设立旧村改造村民理事会;

4、土地置换遵循“价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则;

5、城市更新项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定时限内启动建设,除安置房外,其他建设项目不得启动;

6、 旧村自主改造和合作改造项目的复建安置资金遵循专款专用、集中支付的原则。城市更新安置复建房项目,依据棚户区改造政策,按照安置复建面积“建一免一”的原则,减免城市基础设施配套费。并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金;

7、 在资金使用方面,鼓励引导金融机构根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等情况,在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上,探索贷款投放和担保新模式,创新信贷金融产品。

高金-瑞威大讲堂

是由瑞威资本联合上海交大高金共同推出,旨在打造不动产金融智库平台,持续以地产金融为基础,整合产业上下游专业资源,围绕国家热点、行业热点与区域热点展开专题研讨,不断为整个行业发展提供助力的专业性、公益性行业平台。

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