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一位家长亲历:看完110套北京学区房是何种体验?

时间:2017-03-12 16:45 来源:未知 编辑:微观

  陈文雅

  上周,孩子学校找家长谈话,了解升学意向。老师说,一旦选择了国际学校,孩子将很难再回到公立体制,所以一定要想好。我和先生在这个问题上存在分歧,我倾向于继续上国际学校,而孩子爸爸认为应该上公立校。

  说来好笑,半年前,我们俩的观点恰恰相反。两三年前我开始看学区房,直到孩子已经就读国际学校一段时间了,我还是一个学区房买家团的成员,坚定地要买一套能让孩子就读北京历史最悠久学校的房子,而且非常确定一定能买到。我先生对学区房这件事丝毫没兴趣,他认为大不了去国际学校,他很多客户的孩子就是在顺义的国际学校里上学,也挺好。

  在那两年中,我看的学区房不下百套,期间常常和经济观察报的前同事,也就是这篇稿件的编辑分享经历,她问了我好几次,要不要把你的故事写下来呀?拖了大半年,觉得特对不住她,才开始落笔,回想起两年多来的细节历历在目,但彼时的信念和焦虑却一去不返。我只好安慰自己,写这篇稿子依然有现实意义,更重要的是我已经能更冷静和客观地看待这件事。

  (一)

  2014年夏天,我开始研究北京的学区房。当时,北京义务教育改革方案已经明确,幼升小一房一校、高考锁区,这些政策引发了广泛的争议。但很多孩子还在上幼儿园的家长都在观望,并不着急出手。

  那时候,学区房价格虽然已处在快速上涨的阶段,市场需求也很旺盛,但远没有到后来那种饥渴和疯狂的状况。

  我所在的朝阳区,是北京城区的“教育洼地”。由于历史原因北京的名校大多集中在东西海,朝阳几乎排不上字号,所以一听说高考锁区,最着急的就是朝阳区的家长。我住的小区就配套了一个很一般的小学,俗称“菜场小学”。但那个时候,身边很多邻居并没有把买学区房这件事放在心上。其中一个邻居家有套房子划在西城什刹海片区西什库小学的范围内,但她家并没有把孩子户口转过去。另一个邻居的老人户口和房子在海淀区万泉小学,她觉得那边的房子面积太小,打算就在小区学校上学。

  当时,我和一个在教育系统工作的朋友一起看了几个楼房。朋友还没有孩子,学区房的需求并不迫切,但那时北京的机关单位和央企催促有房的员工把户口从单位迁到自己房子里。又正值东西城合并的消息甚嚣尘上,她最迫切的需求是要在东西城买套房落户,所以,她顺便也跟着我一起去看学区房。

  刚开始看房,我并不着急,东西城到处看,只要是好一点的学区都看了个遍。而跟我一起看房的朋友很快就出手买了一套非学区大房子。现在著名的“学区圣地”德胜片区,当时最便宜的房大约在250万元左右,单价大约在七八万元。而其他片区则还有不少150万-250万元之间的房源。

  那段时间,我见识了很多奇葩的学区房,尤其是老平房,有的房需要穿过邻居家才能进去。有的房只剩半面残墙和两根柱子撑着,墙缝里长满了杂草,售价是20万元一平。还有的被其他房包围在中间,几乎暗无天日。甚至见过一个房本上有好几间1平方米的房子。

  这些老平房通常都论间卖,每间有独立房本,面积通常在5-15平方米,价格一般在150万-250万元之间,没有市政给排水系统,顶多在院子里盖一个自建,里头有个小便池和一个水龙头。由于下水管较细,大号得去胡同外的公用厕所。

  这样的房子看多了,你就能摸到一些规律,如果某间房子单价较低,就要格外注意是不是门洞或过道。早几年,门洞和过道是允许户口迁入的,后来管得紧了,户籍部门发了通知,买这样的房子风险就大了,等孩子上学后再转卖更成问题。

  (二)

  与楼房相比,北京的平房交易市场相对不太透明,大品牌中介也较少涉及,房源主要掌握在几家规模不大的中介手中,运作模式和大中介有很大差别。看了一些平房后,我开始失去耐心,因为这里面的假房源太多,中介往往会上传一些明显低于市场价的房源作为诱饵,先带客户去看实际不存在的在售房源,之后以各种理由给客户推荐别的房源。

  期间,一家大中介的经纪人问我对整座的四合院有没有兴趣。我说当然有,只是没钱。中介说,可以找几个人合着买,折下来每间要便宜得多。于是,某天傍晚中介带着去看,那是个法院拍卖的院子,坐南朝北,南北西三进,土地面积有200多平,建筑面积也有120多平。中介拿了把钥匙想带我进去,却打不开锁,发现锁已经被人换了。那次去看的时候,法院二拍已经流拍,三拍的起价降到了不到1000万元,单价来明显低于市场价一大截。

  我立刻就心动了,赶紧拉了几个感兴趣的朋友商量。朋友们情况不太一样,有的孩子已经在这个四合院所属学区上学,买房单纯为投资,也有像我这样的刚需家庭。我向大家解释了操作过程:先拍下房源,交款,办理过户,再进行重新测绘,分房。但里面有几个难点,一是谁都想要面积小总价低的房源,面积大的房源分给谁,二是门洞怎么办,三是如果有人临时退出怎么办。

  不过,大家很快商量好房源和资金分配方案,甚至约定到时候把四合院一起整修,作为私人会所或办公室整租出去,每月按投资额获得租金收入。大家又分头了解了房源的情况,其中有一位朋友非常给力,交了二十多万元拍卖定金,联系到了法官,给我们开门看到院子内部:虽然房屋比较老旧,但基本还保持着原来的格局,院子里还有两棵大树,很久没有人住,地上已经长出蘑菇。

  当天,我们见到了法官,了解了该套房源权属之争的复杂性。虽然法官表示即便存在二次抵押,通过法院拍卖获得的房产是受到法律保护的,因此不必担心拍下来后面临纠纷。但另外一个信息让这件事发生了转折:原来,该套房源此前之所以能办出二次抵押,和权属登记部门的内部人员违规操作有关,因此权属登记部门成为被告。如果我们拍下这套房产,过户时的权属转移登记还是要由本案被告部门来办理。由于与此房存在利害关系,权属登记部门可能会拖延办理产权过户登记的时间。

  买房团里有人认为,会存在房屋无法顺利过户的风险,还有人担心短期内过不了户会影响孩子入学,投资客则担心资金无法及时变现。我先生本来对此事就不看好,现在看到这样的局面,正好劝我打消念头。于是买房团作鸟兽散了。拍卖当天,我们聚在一起吃散伙饭,席间得知房子拍卖价已经超过了买房团约定的最高价。而次日最终的成交价比头天看到的最高举牌价还要高出100万元。

  几个月后,我再看那家中介的房源时,发现市面上多了很多套那个学区的平房房源。照片里的房源,非常像之前那套法拍房,于是我电话问那位最初推荐房源给我的经纪人,他说正是那套四合院拆分上市了。而且经过不同寻常的操作,析产后增加了房子的间数,原来只有9间,经过拆分,变成了十多间。这样一来,每间房的面积和总价更低,作为学区房每套可以卖出更高的单价。当然,这种增加间数的操作方式并不是一般人可以做到的。

  后来,经纪人带我重新去看了那套四合院,非常可惜,它已经不再是原来的样子,两棵百年老树已被砍掉,几间破旧的房子用最便宜的建筑材料草草装修。中介痛心地说,这是个文保四合院啊,就这么被毁了。显然,这座四合院是被专门做这类倒卖生意的投资公司拍下来的。之前看过几个投资公司整修的四合院,都是这个路数:先把四合元整座买下来,办个析产手续,拆成每间房一个房本,再把房子重新整修一下,每间房盖个自建,装上洗手池和蹲式便池。这样就可以相当于整座买入时的1.5倍到2倍的价格出手。

  这个时候,四合院析产后的房本还没有下来,在中介挂牌单价将近20万元/平方米。我特地询问了业主派来现场接待客户的小伙子,土地证是否可以一起过户,但小伙子坚称,在房产过户时,原来的土地证就作废了。我问遍了中介,也都是这么说。于是我当天就决定出手,并签了定金合同。签了定金合同我还是不放心,又去打国土局电话咨询了,得到的答复却是土地证不会自动作废,要买卖双方一起去国土局办理变更手续,才能进行变更。可业主依然说手里没有土地证,因此不配合办理土地变更。由于这套房此前就存在二次抵押,为了避免买房后可能发生的纠纷,我决定不再为这套房子买单。就这样,我错过了一次关键的买房契机,但后来也从未后悔过。

  那段时间,我还去看了周围一些别的四合院。但因为各种原因错过了。

  (三)

  由于孩子爸爸对平房很不感冒,说不适合人类生存,我心灰意冷了一段时间,没有再看房了。后来我们又开始看楼房。平房的好处是不占用购房名额,缺点是无法贷款,又很少有自住所以很少能接触到房东本人。楼房刚好相反,看楼房的过程中也了解了好几家的故事:有一对老俩口想卖了房子住养老院,女婿因为看好学区资格不同意。有一家老人不让孩子把户口迁进去,父母就造了个真实房源的假房本想给孩子上学,但最后被戳穿被判了刑。

  那段时间,我们关注的学区房价格涨了不少,总价最低的也在500万元以上。当然有一些地下室的单价要便宜一些,但地下室的落户政策越来越紧,我们不敢冒这个险。

  一年多前,两所“菜场小学”挂上了名校的牌子,中介说那两个新校区的新生已经开始在本部上学,于是我又开始关注这所学校新校区的房源。

  这两个校区的房源中,还真有一个价格相对便宜的小区,只是小区的名字叫做“XX大厦”。这个大厦有部分房源是商住性质,另一部分房源是20年产权公寓,可以落户。我有点不太放心,先是打电话,后来到现场咨询。于是我和孩子在入学咨询日起了个大早,排了一个多小时的队。

  排队中,一位操浓重北京口音的家长说,她家孩子不一定能上这个学校,今天来试试运气,孩子户口挂靠的姑姑房子名下,从录取排序上靠后,她埋怨到,“都是外地人挤掉我们北京人的入学名额。”旁边有人说:“外地人上不了,都得有北京户口。”她说:“那不是有很多外地人都拿到北京户口了吗?”

  回顾那天咨询时的心情,那时候的我还非常确信我会买那个小区的房子,也非常确信孩子可以上这所学校,我至今清楚地记得,招生老师笑盈盈地耐心回答了我的每个问题,甚至能感觉到招生老师对我和孩子的印象不错。很遗憾,今年孩子真正的入学招生登记日期即将来临,而我和我的孩子不会在那条美丽的小胡同里乘着树荫,在数百年历史的校门口排上一个多小时的队了。

  错过那套房子的原因也令人痛心,当时中介告诉我们,这套房子的价格可以往下谈5万-10万元,于是我先生坚持要业主在总价上让步。但是业主本人并没有到场,而是派了一个下属,下属表示自己不方便作主降价,给业主本人发消息,也未得到回复,于是,我先生没同意签,回去等消息。就在当天晚上,房子加价3万成交。

  那段时间学区房的价格一天一变,眼看着学区房价格越炒越高,我感觉从投资的角度越来越不划算,看房的兴趣也消磨了大半。这时候,我听到一个小道消息,说今后北京的商住两用房可能可以落户了。于是,我又打了鸡血似的去看了一轮学区附近的商住房。在这轮看房过程中,我找到了一些总价低得出乎我意料的房子。不过,没过多久我就确认了这个小道消息并不靠谱,所以最终没有下赌注。

  (四)

  过去的两三年,我一直对国际学校有所耳闻,但一直没有太当回事。当时我坚定地认为,我家孩子是走公立路线的。读公立一方面可以省一大笔开支,而且孩子上学后出售学区房可能还能挣一笔钱,另一方面,很多家长都说国际学校的教学质量整体来说不如公立学校,尤其是公立名校。

  2016年上半年,我偶然听说一个口碑很好的国际学校要在距离我家1公里远的地方开设新校区。当时,我孩子在我们住的小区内私立幼儿园上学。我对这个幼儿园不算很满意,于是赶紧去报名试试。幸运的是,正好赶上了当时有一个名额空缺出来,也通过了面试。于是,我开始和国际学校教学体系有了亲密接触。

  原来听说国际学校经常有早恋、抽烟、打架的情况,甚至还有孩子吸毒,攀比风严重。但是我的孩子入学后,我发现这个学校的校风非常正,孩子们每天穿着朴素的校服,只能穿黑色的鞋子去上学,不允许带花哨的首饰,除此之外,老师对教学也抓得非常紧,不亚于公立学校。和公立名校相比,这里的硬件可能没有那么高大上,但也没有公立校的一些痼疾,比如像不久以前轰动教育圈的校园霸凌事件,也没有公立常见给老师送礼的情况。

  到了去年下半年的新生招生季,这个学校就很难进了,录取比例大约10:1。此时我开始庆幸孩子能在合适的机会进入这所学校就读。但这时候孩子爸爸却又和我产生了分歧。他最担心的一点是目前对于中国孩子就读国际学校的政策,按照民促法的规定,国际学校的中国孩子必须使用义务教育教材上课。但是,孩子爸爸依然不打算买学区房,所以,按照他的思路,孩子只能就读于家附近的划片小学。

  正在我满腹纠结时,一个朋友和我聊到这个话题。她说,哪个学校都有好老师,也有不好的老师,挑学校没有太大的意义,孩子从来就不是学校教出来的,是家长教出来的。而且买了学区房就能保证你家孩子上那个你想上的学校吗?几年后,孩子上小学或者小升初的时候,政策是什么样谁能预测得到?就算上了好学校,你又能保证他考上好大学,保证他以后事业成功吗?

  事实如此,她说的每一句都是对的。原来我坚持一定要上好学校,是看到了阶层固化的局面,我不愿意孩子因为上了菜场小学而耽误未来。然而从现在教育改革的趋势来看,公立学校将以保证公平为主要宗旨,不再以选拔体制内精英为主。就连过去在房价领域十年来被证明是正确的任志强,在谈到学区房问题上时也说,教育资源会趋于均衡。从实际情况看,好的公立学校也在纷纷收购和成立分校,还有很多成立民办学校来满足市场需求。

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